Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30. Januar 2020 das Landesgesetz zur Einführung eines Berliner Mietendeckels verabschiedet. Der finale Gesetzestext knüpft an den Gesetzentwurf des Berliner Senats vom 22. Oktober 2019 an [siehe dazu unseren Newsalert aus Oktober 2019], wurde im Vergleich zum Senatsentwurf aber auf Grundlage eines vom Stadtentwicklungsausschuss am 22. Januar 2020 beschlossenen Änderungsantrags noch einmal in wesentlichen Punkten angepasst. Vermieter, die die nach dem Gesetz vorgesehenen Pflichten erfüllen müssen, sind damit auf Basis der bisherigen Entwürfe monatelang von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen. Als gewichtige Verschärfung ist nunmehr insbesondere das Erfordernis einer automatischen – d.h. nicht nur auf Antrag des Mieters durch die Senatsverwaltung festgesetzten – Mietabsenkung neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes vorgesehen.
Das Mietendeckel-Gesetz wird am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft treten. Die rechtswirksame Verkündung setzt die Unterschrift des Präsidenten des Abgeordnetenhauses und des Regierenden Bürgermeisters unter das Gesetz voraus. Nach den üblichen parlamentarischen Abläufen ist vor diesem Hintergrund mit einem Inkrafttreten des Gesetzes Mitte Februar (dem Vernehmen nach am 18. Februar 2020) zu rechnen.
Der verabschiedete Gesetzestext – eine nochmalige Verschärfung
Durch den nun verabschiedeten Gesetzestext wurde der im Oktober vom Senat vorgelegte Gesetzentwurf in einigen Punkten nochmals verschärft. Nach dem verabschiedeten Gesetzestext ist der Mietendeckel wie folgt ausgestaltet:
Geltungsbereich
• Der Mietendeckel gilt in ganz Berlin und erfasst sämtliche Wohnraummietverhältnisse (einschließlich Einfamilien- und Reihenendhäusern, möblierten Wohnungen sowie Kurzzeit-Mietmodellen).
• Ausgenommen sind lediglich Neubauten (sofern erstmalig bezugsfertig ab 1. Januar 2014), öffentlich geförderter bzw. mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten modernisierter oder instandgesetzter Wohnraum, Wohnheime sowie Wohnungen öffentlich anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege.
• Darüber hinaus wird im Vergleich zum Senatsentwurf ein neuer Ausnahmetatbestand für umfassend sanierte Wohnungen eingeführt, die vor der Sanierung unbewohnbar und auch tatsächlich unbewohnt waren, soweit die Modernisierungskosten mit Neubaukosten vergleichbar sind. Die Unbewohnbarkeit muss nach der Gesetzesbegründung mittels einer vom Bezirksamt erteilten Unbewohnbarkeitsbescheinigung nachgewiesen werden. Sonstige Fälle umfassender Modernisierung sind weiterhin nicht vom Mietendeckel ausgenommen – der Widerspruch zum Ausnahmetatbestand für umfassende Modernisierungen nach der BGB-Mietpreisbremse bleibt damit bestehen.
Regelungssystematik
Der Mietendeckel besteht weiterhin aus zwei zentralen Instrumenten: einem Mietenstopp und der Einführung von Mietobergrenzen.
• Mietenstopp: Mit Inkrafttreten des Gesetzes werden die Mieten in Bestandsverträgen grundsätzlich auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Der Mietenstopp erfasst auch Index- und Staffelmieten sowie Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Für nach dem 18. Juni 2019 wiedervermieteten Wohnraum wird das Gesetz im Vergleich zum Senatsentwurf entschärft: Für diese Wohnungen darf auch nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels die zwischen dem Stichtag (18.6.2019) und dem Inkrafttreten wirksam nach BGB vereinbarte Miete weiter verlangt werden, sofern das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens fortbesteht. Bisher war vorgesehen, dass auch in solchen Fällen nur die am 18. Juni 2019 geltende Miete verlangt werden kann.
• Mietobergrenze: Die Regelungen zur Mietobergrenze bleiben im Vergleich zum Senatsentwurf unverändert. Die Mietobergrenze ist damit weiterhin eine absolute Obergrenze und Bezugspunkt für Mietabsenkungen.
- Es gelten Obergrenzen zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter, die sich an den Mietspiegelwerten von 2013 (unter Anpassung an die Reallohnentwicklung) orientieren. Die im Einzelfall anwendbare Mietobergrenze ist weiterhin grundsätzlich nur von der Baualtersklasse und Ausstattung, nicht jedoch der Lage der Wohnung abhängig.
- Für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser) gilt ein Zuschlag von 10% auf die jeweilige Obergrenze.
- Für Wohnungen mit moderner Ausstattung gilt eine pauschale Erhöhung der Obergrenzen um 1 Euro pro Quadratmeter. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden fünf Kriterien erfüllt sind: (i) schwellenlos erreichbarer Aufzug, (ii) Einbauküche, (iii) hochwertige Sanitärausstattung, (iv) hochwertiger Bodenbelag und (v) geringer Energieverbrauchskennwert (weniger als 120 kWh/m² a).
- Neu eingeführt wird eine Verpflichtung der Senatsverwaltung, die Mietobergrenzen nach Ablauf von zwei Jahren ab dem Inkrafttreten des Gesetzes an die Reallohnentwicklung anzupassen. Im Gegenzug ist vorgesehen, dass der ab dem Jahr 2022 greifende Inflationsausgleich in laufenden Mietverhältnissen nur noch bis zur Mietobergrenze gewährt werden soll – und auch nur höchstens um 1,3%, wobei der genaue Prozentsatz durch die Senatsverwaltung per Rechtsverordnung festlegt wird.
• Die Miete unter dem Mietendeckel-Gesetz umfasst nunmehr die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge. Im Senatsentwurf war lediglich vorgesehen, dass auch Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände vom Mietendeckel erfasst sind. Mit der Erweiterung auf alle Zuschläge will der Gesetzgeber Umgehungsstrategien (einschließlich teilgewerblicher Vermietungen) verhindern.
Laufende Mietverhältnisse
• Mietenstopp: Im laufenden Mietverhältnis greift grundsätzlich zunächst nur der Mietenstopp. D.h. es muss hier keine Absenkung der Miete vorgenommen werden, sofern das Mietniveau vom 18. Juni 2019 nicht aufgrund zwischenzeitlicher Erhöhungen (d.h. aufgrund von Staffel- und Indexmieten oder Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete) überschritten ist. Eine Besonderheit gilt für nach dem 18. Juni 2019, aber vor dem Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes wiedervermietete Wohnungen: Hier darf auch nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels die zwischen dem Stichtag (18.6.2019) und dem Inkrafttreten wirksam nach BGB vereinbarte Miete weiter verlangt werden, sofern das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens fortbesteht.
• Automatische Mietabsenkung: Wird die (um Lagezuschläge oder -abschläge angepasste) Mietobergrenze um mehr als 20% überschritten, muss der Vermieter die Miete neun Monate nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels auf das Niveau von 120% der Mietobergrenze absenken. Anders als noch im Senatsentwurf setzt die Mietabsenkung keinen Antrag des Mieters voraus, sondern muss vom Vermieter automatisch vorgenommen werden. Praktisch heißt dies, dass Vermieter von sich aus für ihre gesamten Bestände prüfen müssen, ob die verlangte Miete überhöht ist. Nehmen Vermieter eine erforderliche Absenkung nicht vor, begehen sie eine Ordnungswidrigkeit. Die Lage der Wohnung wird bei der Bestimmung der für die Absenkung maßgeblichen Mietobergrenze wie folgt berücksichtigt:
- Bei guter Lage erhöht sich die Mietobergrenze um 74 Cent je Quadratmeter und bei mittlerer oder einfacher Lage wird die Mietobergrenze um 9 Cent bzw. 28 Cent je Quadratmeter verringert.
- Die Zuordnung der Wohnungen zu einer bestimmten Wohnlage wird durch eine Rechtsverordnung festgesetzt. Es ist zu erwarten, dass diese Zuordnung sich an der gegenwärtigen Lage-Zuordnung nach dem Mietspiegel orientieren wird.
Erst- und Wiedervermietung
• Bei einer Erst- bzw. Wiedervermietung nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels darf die neue Miete die Mietobergrenze sowie auch die ggf. niedrigere Stichtagsmiete nicht übersteigen. Dies kann für Vermieter dazu führen, dass sie die Miete bei der Neuvermietung auf ein Niveau unterhalb der vom Vormieter gezahlten Miete absenken müssen. Die Erstvermietungsfälle betreffen hier regelmäßig Umnutzungen nach dem 18. Juni 2019, nicht jedoch Erstvermietungen in Neubauten – auf diese findet das Gesetz keine Anwendung.
• Bei Wohnungen, deren Miete am 18. Juni 2019 geringer als 5,02 Euro pro Quadratmeter war, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro pro Quadratmeter erhöht werden, sofern die Wohnung eine moderne Ausstattung aufweist.
Modernisierungen
• Nach Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um (maximal) 1 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Darüberhinausgehende Modernisierungskosten, die zu einer Mietsteigerung von mehr als 1 Euro führen würden, können nicht umgelegt werden und sollen dem Vernehmen nach nur über vom Land Berlin neu aufzulegende Förderprogramme refinanziert werden können.
• Dabei sind Modernisierungskosten nur umlagefähig für Modernisierungsmaßnahmen, (i) zu denen die Vermieter gesetzlich verpflichtet sind, (ii) zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches, (iii) zur Nutzung erneuerbarer Energien, (iv) zur energetischen Fenstererneuerung, (v) zum Heizanlagentausch mit Heizanlagenoptimierung, (vi) zum Aufzugsanbau oder (vii) zum Abbau von Barrieren.
• Die Mieterhöhung ist der Investitionsbank Berlin anzuzeigen.
• Sofern Modernisierungsmaßnahmen zwischen dem Stichtag (18. Juni 2019) und dem Inkrafttreten durchgeführt wurden, kann eine bereits geltend gemachte Modernisierungsumlage auch nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels weiter verlangt werden, allerdings nur bis zu (maximal) 1 Euro pro Quadratmeter.
Härtefallregelung
Die Härtefallklausel wird im Vergleich zum Senatsentwurf etwas präzisiert, gleichzeitig aber noch einmal verschärft.
• In besonderen, nicht vom Vermieter zu vertretenen Härtefällen kann die Investitionsbank Berlin (IBB) auf Antrag des Vermieters eine höhere Miete genehmigen. Diese höhere Miete kann nach Genehmigung dann sowohl im laufenden Mietverhältnis als auch in allen folgenden Mietverhältnissen verlangt werden.
• Ein Härtefall liegt vor, wenn die Beibehaltung der Mietobergrenzen auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Zu einem Härtefall berechtigende „Verluste“ sollen vorliegen, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine „Substanzgefährdung“ soll vorliegen, wenn die Erträge aus der Wirtschaftseinheit für eine substanzerhaltende Instandhaltung nicht mehr ausreichen.
• Maßgeblicher Bezugspunkt für das Vorliegen von Verlusten oder Substanzgefährdungen ist die Wirtschaftseinheit. Nach der Definition des Gesetzes ist eine Wirtschaftseinheit eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, hingegen ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.
• Die noch im Senatsentwurf vorgesehene dreimonatige Entscheidungsfrist über Härtefallanträge für die IBB wurde gestrichen. Damit wird auf die bereits seitens der IBB angemahnte Überlastung der Verwaltung reagiert.
• Die Ausschlussgründe für einen Härtefall – die „im Verantwortungsbereich des Vermieters liegenden Umstände“ – werden näher präzisiert. Erfasst sind „Wertsteigerungserwartungen“, „Renditeerwartungen“, „Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen“, „Ertragserwartungen, denen auch unabhängig vom Mietendeckel-Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen“ sowie „Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen“.
• Auch mit den vorgenommenen Präzisierungen sind praktische Handhabung und Belastbarkeit der Härtefallklausel weiterhin weitgehend unklar.
Aufklärungspflichten
• Vermieter sind verpflichtet, Mietern vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die für die jeweilige Wohnung zum 18. Juni 2019 geltende Miete zu erteilen sowie den Mietern Auskunft über die für die Berechnung der Mietobergrenze relevanten Kriterien zu geben.
• In laufenden Mietverhältnissen müssen Vermieter den Mietern während der ersten zwei Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes Auskunft über die für die Berechnung der Mietobergrenze relevanten Kriterien geben, nicht aber über die zum 18. Juni 2019 geltende Miete. Darüber hinaus sind Vermieter auch gegenüber der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf deren Verlangen zur Auskunft über die für die Berechnung der Mietobergrenze relevanten Kriterien verpflichtet.
Bußgelder
• Die Bußgeldvorschriften wurden nochmals verschärft. Sanktionsbewehrt ist nunmehr neben dem Fordern von höheren Mieten oberhalb der vom Mietendeckel-Gesetz festgesetzten Grenzen (Mietenstopp für Bestandsmieten, Obergrenzen für Wiedervermietung, Schwellenwerte für automatische Mietabsenkungen) auch die Entgegennahme derart überhöhter Mieten. Darüber hinaus sind auch die Verletzung von Aufklärungs- und Mitwirkungspflichten sowie die Nicht-Anzeige von Modernisierungsmaßnahmen bußgeldbewehrt.
• Das Bußgeld kann im Einzelfall bis zu 500.000 Euro betragen.
Unsere Bewertung
Der nun beschlossene Gesetzestext stellt auch unter Berücksichtigung einiger Abschwächungen unterm Strich im Vergleich zu den Vorentwürfen nochmals eine Verschärfung dar. Es ist weiterhin zu erwarten, dass der Mietendeckel Stillstand bei Investitionen und Modernisierungen bewirken wird. Und es bleibt dabei: Durch den Mietendeckel wird kein neuer Wohnraum geschaffen und besserverdienende Mieter in großen, umfassend modernisierten Altbauwohnungen werden überproportional profitieren:
• Durch das nunmehr geschaffene automatische Absenkungserfordernis für Vermieter neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wird die Absenkung flächendeckend vorgeschrieben. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die bisherige Miete für akzeptabel hielt und selbst keinen Antrag auf Absenkung gestellt hätte, weil er sich die BGB-konform gebildete Miete leisten konnte. Damit wird die Privilegierung von Besserverdienenden in substanziell sanierten Altbaugebieten zum gesetzlichen Regelfall.
• Der Mietendeckel bleibt wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin verfassungswidrig. Die bestehenden Regelungen des sozialen BGB-Mietpreisrechts, insbesondere zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, zu Staffel- und Indexmieten und zur Mietpreisbremse, werden durch den Mietendeckel in Berlin suspendiert und durch eigene, schärfere Mietpreisvorschriften ersetzt. In der angepassten Gesetzesbegründung hebt der Landesgesetzgeber nunmehr ausdrücklich hervor, dass es sich beim Mietendeckel um ein Verbotsgesetz handeln soll, das BGB-konform getroffene Mietpreisvereinbarungen außer Kraft setzt.
• Auch nach den letzten Anpassungen des Gesetzestextes spricht vieles dafür, dass der Mietendeckel auch im Übrigen gegen das Grundgesetz verstößt. Insbesondere die zwangsweisen – nunmehr flächendeckend und automatisch durchzuführenden – Mietherabsetzungen mit Bußgeldbewehrung dürften die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie und Vertragsfreiheit verletzen. Zudem nimmt der Gesetzentwurf weiterhin zwingend notwendige Differenzierungen nicht vor. So ist unseres Erachtens keine hinreichende Ausnahmeregelung für umfassende Modernisierungen vorgesehen und wird die Lage der Wohnung weiterhin nur unzureichend berücksichtigt.
Ausblick
Die CDU- und FDP-Fraktionen im Berliner Abgeordnetenhaus haben auf einer Pressekonferenz am 31. Januar 2020 verkündet, das Mietendeckel-Gesetz vor dem Landesverfassungsgericht im Wege eines abstrakten Normenkontrollverfahrens anzugreifen. Als Prozessbevollmächtigter wird der Verfassungsrechtsexperte Professor Shirvani von der Universität Bonn eingesetzt. Auch auf der Bundesebene ist die Einleitung eines abstrakten Normenkontrollverfahrens durch Abgeordnete der CDU/CSU-Bundestagsfraktion sowie der FDP-Bundestagsfraktion angekündigt worden; einen entsprechenden Parteitagsbeschluss hatte die CDU auf ihrem Bundesparteitag bereits am 23. November 2019 gefasst. Den Vermietern stehen die individuelle Verfassungsbeschwerde sowie konkrete Normenkontrollverfahren im Rahmen künftiger zivil- oder verwaltungsgerichtlicher Streitigkeiten zur Verfügung.
Nicht zuletzt die nochmalige Verschärfung des Gesetzes gibt Vermietern Anlass zur Prüfung, ob im Zusammenhang mit der Durchführung von individuellen Verfassungsklagen im Einzelfall auch ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gestellt werden sollte, um den Mietendeckel damit bis zur Klärung der Verfassungsmäßigkeit außer Kraft zu setzen.
Unsere Experten im Verfassungs- und Mietpreisrecht haben seit dem Aufkommen der Mietendeckelpläne im Frühjahr 2019 zahlreiche kritische Stellungnahmen zur Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels veröffentlicht und Mandanten zu verfassungs- und compliancerechtlichen Fragen des Mietendeckels begleitet. Mit dieser Expertise stehen wir Ihnen auch weiterhin gerne zur Verfügung.
Dr. Christian Schede
Managing Partner
christian.schede@gtlaw.com
+49 30 700171 120
Dr. Johann-Frederik Schuldt
Associate
johann.schuldt@gtlaw.com
+49 30 700171 289