Mit Urteil vom 8. Juli 2025 (Az. 6 K 6040/22) hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschieden, dass die Vermietung von Betriebsvorrichtungen durch eine grundstückshaltende Gesellschaft auch dann eine für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung schädliche Tätigkeit der grundstückshaltenden Gesellschaft darstellt, wenn die Vermietung als Treuhänderin für die Eigentümerin der Betriebsvorrichtungen erfolgt (sog. Treuhandmodell). Ob die grundstückshaltende Gesellschaft beabsichtigt, aus dieser Tätigkeit einen Gewinn zu erzielen, ist nach Auffassung des Finanzgerichts nicht relevant.
Dieses Urteil ist für Immobilienunternehmen relevant, da eine in der Praxis häufig vorkommende Struktur in Frage gestellt wird und damit Handlungsbedarf bei einer Vielzahl von betroffenen Unternehmen ausgelöst werden dürfte.
Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt (Aktenzeichen beim Bundesfinanzhof (BFH) III R 27/25).
Die deutsche Gewerbesteuer und erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften, die in Deutschland ansässig sind, unterhalten kraft Gesetzes stets einen Gewerbebetrieb und unterliegen daher in Deutschland der Gewerbesteuer. Dies gilt auch dann, wenn sie lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, was ansonsten als Vermögensverwaltung angesehen wird.
Um eine Benachteiligung gegenüber grundstückshaltenden natürlichen Personen und Personengesellschaften, die als solche nicht der Gewerbesteuer unterliegen, zu vermeiden, besteht für Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften die Möglichkeit, die so genannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch zu nehmen.
Die Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung sind vereinfacht dargestellt:
- Die Gesellschaft verwaltet und nutzt ausschließlich eigenen Grundbesitz.
- Die Gesellschaft vermietet keine Betriebsvorrichtungen an die Mieter.
- Die Gesellschaft erbringt auch keine anderen gewerblichen Leistungen, das heißt Leistungen wie zum Beispiel Concierge- oder Sicherheitsservice sind nicht zulässig.
War früher jede Überlassung von Betriebsvorrichtungen oder Erbringung anderer Leistungen, die nicht als notwendiger Teil der Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen sind, schädlich, sieht das Gesetz heute eine 5 % Bagatellgrenze für Einnahmen aus derartigen Leistungen vor, wenn diese aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes erzielt werden. Diese Einnahmen werden dann zwar nicht von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung erfasst, sondern unterliegen der Gewerbesteuer und müssen separat erfasst werden, führen aber nicht dazu, dass auf die Einnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes ebenfalls Gewerbesteuer zu zahlen ist.
Aufteilung von Grundbesitz und Betriebsvorrichtungen auf separate Gesellschaften
Weil es im Einzelfall unvermeidlich sein kann, dem Mieter auch bestimmte Betriebsvorrichtungen zur Verfügung zu stellen (etwa einen vorhandenen Lastenaufzug oder den berühmten Fettabscheider), hilft sich die Praxis häufig damit, dass die Betriebsvorrichtungen nicht von dem Eigentümer und Vermieter der Immobilie, sondern von einer separaten Gesellschaft (im Folgenden „FixCo“) erworben und an die Mieter überlassen werden.
Das übliche Vorgehen in der Praxis:
- Die FixCo erwirbt die Betriebsvorrichtungen.
- Die FixCo überlässt diese an den Mieter.
- Die Immobilie selbst wird weiterhin von der grundstückshaltenden Gesellschaft vermietet.
Dies ist auch weiterhin gewerbesteuerlich unproblematisch, wenn die FixCo dem Mieter die Betriebsvorrichtungen auf Grundlage eines eigenen Mietvertrages überlässt.
Das verdeckte Treuhandmodell
Das sogenannte Treuhandmodell ist eine Variante der zuvor dargestellten Struktur und ist insbesondere bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien eine nicht seltene Gestaltung.
Typische Merkmale des Treuhandmodells:
- Die grundstückshaltende Gesellschaft vermietet die Betriebsvorrichtungen als Treuhänder für die FixCo an den Mieter auf Grundlage eines einheitlichen Vertrages. Ziel ist es, den Abschluss getrennter Verträge für Gebäude und Betriebsvorrichtungen mit dem Mieter zu vermeiden.
- Für den Mieter ist nicht erkennbar, dass die Betriebsvorrichtungen nicht vom Vermieter der Räume überlassen werden.
- Die grundstückshaltende Gesellschaft erhält für die Treuhandtätigkeit regelmäßig keine gesonderte Vergütung.
Diese Gestaltung wurde in der Praxis beispielsweise dann genutzt, wenn nach einem Erwerb einer bereits vermieteten Immobilie eine Aufteilung von Grundstück und Betriebsvorrichtungen erreicht werden sollte und für die Aufteilung der Mietverträge die Mitwirkung der Mieter erforderlich gewesen wäre.
Treuhänderische Tätigkeit kein notwendiger Teil der Grundstücksverwaltung und -nutzung
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat nun entschieden, dass die verdeckte treuhänderische Tätigkeit der grundstückshaltenden Gesellschaft als Treuhänderin für die FixCo grundsätzlich eine für die erweiterte Kürzung insgesamt schädliche Tätigkeit darstelle und deshalb die Inanspruchnahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung ausgeschlossen sei.
Die treuhänderische Vermietung der übertragenen Gegenstände diente nach den Ausführungen des Gerichts weder der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, noch war sie als notwendiger Teil der Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen. Das Gericht stützte dies in seinen ergänzenden Ausführungen auch darauf, dass eine Direktansprache der jeweiligen Mieter und das Auswechseln der nach außen hin erkennbaren Vermieter der Betriebsvorrichtungen auch nicht ausgeschlossen schien, da nur eine begrenzte Anzahl von Mietern existierte.
Unerheblich für die Kürzungsschädlichkeit der Treuhandtätigkeit sei auch, dass der Treuhandvertrag vorsah, dass die grundstückshaltende Gesellschaft nur Ersatz der ihr entstehenden Kosten erhalten sollte. Denn auch ein umfassender Aufwendungsersatzanspruch erfülle das Kriterium der Entgeltlichkeit. Die Frage, ob es tatsächlich auf die Entgeltlichkeit bzw. Unentgeltlichkeit der Tätigkeit ankomme, hat das Gericht nicht entschieden. Zu der Frage, ob eine für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung schädliche Tätigkeit nur vorliegt, wenn diese entgeltlich erfolgt, ist beim BFH ein Verfahren gegen ein Urteil des FG Baden-Württemberg unter dem Aktenzeichen III R 23/23 anhängig.
Verfahrensstand
Die Kläger haben unter dem Aktenzeichen III R 27/25 beim BFH Revision eingelegt. Es bleibt daher abzuwarten, ob der BFH die Entscheidung des Finanzgerichts bestätigen wird.
Entscheidende Aspekte für Unternehmen der Immobilienbranche
Unternehmen, die das verdeckte Treuhandmodell in der Vergangenheit umgesetzt haben, sollten die bestehenden Strukturen analysieren und ggf. zeitnah anpassen, um so das Risiko hinsichtlich der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für die Zukunft zu beseitigen.
Im Rahmen der Analyse empfiehlt sich insbesondere:
- Prüfung der bestehenden Strukturen und Mietverhältnisse, und
- Bewertung der Risiken vor dem Hintergrund des Urteils des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg.
Im Rahmen der Analyse sollte berücksichtigt werden, dass das Finanzgericht für die Frage, ob es sich bei der treuhänderischen Tätigkeit um einen notwendigen Teil der Grundstücksverwaltung und -nutzung handelte, auch darauf abstellte, dass es im entschiedenen Fall dem Vermieter aufgrund der geringen Anzahl der Mieter grundsätzlich möglich gewesen sei, andere Gestaltungen zu verfolgen. Offen ist daher die Frage, ob das Treuhandmodell auch dann für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung schädlich ist, wenn der Abschluss gesonderter Mietverträge für Grundbesitz und Betriebsvorrichtungen keine wirtschaftlich vertretbare Alternative ist, bspw. aufgrund einer Vielzahl von Mietern. In diesem Fall könnte das verdeckte Treuhandmodell als nicht gewerbesteuerschädlicher notwendiger Teil der Grundstücksverwaltung anzusehen sein.