Am 23. Februar 2020 ist das als „Berliner Mietendeckel“ bekannte Landesgesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG) in Kraft getreten (siehe dazu unseren Newsalert aus Februar 2020). Nach der intensiven politischen und juristischen Diskussion im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens hat nun die Phase der gerichtlichen Auseinandersetzung begonnen. Wie erwartet wurden zwischenzeitlich auf unterschiedlichen Ebenen gerichtliche Verfahren zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels angestoßen. Mit diesem Newsalert wollen wir über den aktuellen Stand informieren:
Vergangene Woche, am 3. Juni 2020, wurden 12 Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eingereicht. Die Verfahren führen wir gemeinsam mit auf Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht spezialisierten Kollegen der Sozietät Redeker. Die Beschwerdeführer sind eine repräsentative Auswahl privater Eigentümer von einzelnen (auch möblierten) Wohnungen, Mietshäusern und Beständen mit mehreren hundert Wohnungen in unterschiedlichsten Lagen und Angebotssegmenten. Sie stehen damit stellvertretend für kleine und mittelständische private Vermieter, die für rund 1 Million der insgesamt 1,5 Millionen Mietverhältnisse in privaten Wohnungsbeständen in Berlin verantwortlich sind.
Die 12 Verfassungsbeschwerden sind als eine Art „Sammel-Verfassungsbeschwerde“ in einem Schriftsatz zusammengefasst und verstehen sich als Musterbeschwerde für viele tausend vergleichbare Fallkonstellationen. Die Beschwerdeführer beantragen die Feststellung der Nichtigkeit des Mietendeckel-Gesetzes wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes, unverhältnismäßiger Eingriffe in das Eigentumsrecht der Vermieter sowie Verstößen gegen das Willkürverbot.
Bereits am 6. Mai 2020 hatten 284 Abgeordnete aus den Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle des Mietendeckel-Gesetzes eingereicht. Dieser Antrag konzentriert sich auf die Feststellung der Verfassungswidrigkeit aufgrund der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin und des Widerspruchs des Berliner Mietendeckel-Gesetzes zum Bundes-Mietpreisrecht nach BGB. Die Bundestagsabgeordneten regen den Erlass einer einstweiligen Anordnung durch das Bundesverfassungsgericht an, wonach der Berliner Mietendeckel bis zur Hauptsacheentscheidung des Bundesverfassungsgerichts außer Kraft gesetzt würde. Ob das Gericht dieser Anregung folgt, ist ungewiss, zumal entsprechende Anträge von privaten Vermietern Anfang März 2020 abgelehnt wurden. Seit Anfang März sind auch zwei Verfassungsbeschwerden von privaten Vermietern in Karlsruhe anhängig, die das Bundesverfassungsgericht zwischenzeitlich zum Anlass für eine schriftliche Anhörung von 10 Vermieter- und Mieterverbänden genommen hat. Außerdem haben erste Fachgerichte, namentlich eine Kammer des Landgerichts Berlin und eine Abteilung eines Berliner Amtsgerichts, dem Bundesverfassungsgericht das Mietendeckel-Gesetz zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit vorgelegt (sog. „konkrete Normenkontrolle“).
Daneben wurde beim Berliner Verfassungsgerichtshof am 25. Mai 2020 von der CDU-Fraktion und der FDP-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus ein Antrag auf abstrakte Normenkontrolle eingereicht. Die Abgeordneten beantragen die Feststellung der Nichtigkeit des Mietendeckel-Gesetzes nicht nur aufgrund der fehlenden Gesetzgebungszuständigkeit des Landes, sondern auch aufgrund der durch das Gesetz bewirkten Grundrechtseingriffe, die vergleichbar den Bestimmungen des Grundgesetzes auch durch die Berliner Landesverfassung geschützt sind.
Darüber hinaus gibt es erste Entscheidungen von Amtsgerichten in unterschiedlichen Berliner Bezirken und von einer Kammer des Landgerichts Berlin, die zu widersprüchlichen Ergebnissen kommen. Von einigen Richtern wird der Mietendeckel anerkannt und sogar auf Mieterhöhungsverlangen aus der Zeit vor seinem Inkrafttreten angewendet. Von anderen Richtern werden die Verfahren ausgesetzt und zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt. Auch im Rahmen von Verwaltungsverfahren bietet sich ein uneinheitliches Bild. Erste Anordnungen von Wohnungsämtern in den Bezirken, die Hausverwaltungen unter Zwangsgeldandrohung den Abschluss von Mieterhöhungsvereinbarungen nach BGB untersagen, geben einen Vorgeschmack auf die bevorstehenden Widerspruchs- und Klageverfahren vor den Verwaltungsgerichten.
Vor diesem Hintergrund hoffen alle auf eine zügige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, um die uneinheitliche Rechtsanwendung zu beenden und den Rechtsfrieden wieder herzustellen. Bei der Auswahl der Verfahren und Festlegung von Verfahrensschritten nimmt das Bundesverfassungsgericht erfahrungsgemäß ein weites Ermessen für sich in Anspruch. Prognosen über den Zeitraum bis zur gerichtlichen Entscheidung wären daher im Moment eher Spekulation. In der Sache selbst erwarten wir, dass der Berliner Mietendeckel verfassungsrechtlich keinen dauerhaften Bestand haben wird.
Seit nun bald eineinhalb Jahren setzen sich unsere Experten im Verfassungs- und Mietpreisrecht mit dem Mietendeckel auseinander, haben die ersten und zahlreiche weitere Fachartikel zur Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels veröffentlicht und als Sachverständige an parlamentarischen Anhörungen und Expertendiskussionen teilgenommen. Seit vielen Monaten begleiten wir Mandanten zu den verfassungs- und compliancerechtlichen Fragen des Mietendeckels. Mit dieser Expertise stehen wir Ihnen auch weiterhin gerne zur Verfügung.
Vergangene Woche, am 3. Juni 2020, wurden 12 Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eingereicht. Die Verfahren führen wir gemeinsam mit auf Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht spezialisierten Kollegen der Sozietät Redeker. Die Beschwerdeführer sind eine repräsentative Auswahl privater Eigentümer von einzelnen (auch möblierten) Wohnungen, Mietshäusern und Beständen mit mehreren hundert Wohnungen in unterschiedlichsten Lagen und Angebotssegmenten. Sie stehen damit stellvertretend für kleine und mittelständische private Vermieter, die für rund 1 Million der insgesamt 1,5 Millionen Mietverhältnisse in privaten Wohnungsbeständen in Berlin verantwortlich sind.
Die 12 Verfassungsbeschwerden sind als eine Art „Sammel-Verfassungsbeschwerde“ in einem Schriftsatz zusammengefasst und verstehen sich als Musterbeschwerde für viele tausend vergleichbare Fallkonstellationen. Die Beschwerdeführer beantragen die Feststellung der Nichtigkeit des Mietendeckel-Gesetzes wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes, unverhältnismäßiger Eingriffe in das Eigentumsrecht der Vermieter sowie Verstößen gegen das Willkürverbot.
Bereits am 6. Mai 2020 hatten 284 Abgeordnete aus den Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle des Mietendeckel-Gesetzes eingereicht. Dieser Antrag konzentriert sich auf die Feststellung der Verfassungswidrigkeit aufgrund der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin und des Widerspruchs des Berliner Mietendeckel-Gesetzes zum Bundes-Mietpreisrecht nach BGB. Die Bundestagsabgeordneten regen den Erlass einer einstweiligen Anordnung durch das Bundesverfassungsgericht an, wonach der Berliner Mietendeckel bis zur Hauptsacheentscheidung des Bundesverfassungsgerichts außer Kraft gesetzt würde. Ob das Gericht dieser Anregung folgt, ist ungewiss, zumal entsprechende Anträge von privaten Vermietern Anfang März 2020 abgelehnt wurden. Seit Anfang März sind auch zwei Verfassungsbeschwerden von privaten Vermietern in Karlsruhe anhängig, die das Bundesverfassungsgericht zwischenzeitlich zum Anlass für eine schriftliche Anhörung von 10 Vermieter- und Mieterverbänden genommen hat. Außerdem haben erste Fachgerichte, namentlich eine Kammer des Landgerichts Berlin und eine Abteilung eines Berliner Amtsgerichts, dem Bundesverfassungsgericht das Mietendeckel-Gesetz zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit vorgelegt (sog. „konkrete Normenkontrolle“).
Daneben wurde beim Berliner Verfassungsgerichtshof am 25. Mai 2020 von der CDU-Fraktion und der FDP-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus ein Antrag auf abstrakte Normenkontrolle eingereicht. Die Abgeordneten beantragen die Feststellung der Nichtigkeit des Mietendeckel-Gesetzes nicht nur aufgrund der fehlenden Gesetzgebungszuständigkeit des Landes, sondern auch aufgrund der durch das Gesetz bewirkten Grundrechtseingriffe, die vergleichbar den Bestimmungen des Grundgesetzes auch durch die Berliner Landesverfassung geschützt sind.
Darüber hinaus gibt es erste Entscheidungen von Amtsgerichten in unterschiedlichen Berliner Bezirken und von einer Kammer des Landgerichts Berlin, die zu widersprüchlichen Ergebnissen kommen. Von einigen Richtern wird der Mietendeckel anerkannt und sogar auf Mieterhöhungsverlangen aus der Zeit vor seinem Inkrafttreten angewendet. Von anderen Richtern werden die Verfahren ausgesetzt und zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt. Auch im Rahmen von Verwaltungsverfahren bietet sich ein uneinheitliches Bild. Erste Anordnungen von Wohnungsämtern in den Bezirken, die Hausverwaltungen unter Zwangsgeldandrohung den Abschluss von Mieterhöhungsvereinbarungen nach BGB untersagen, geben einen Vorgeschmack auf die bevorstehenden Widerspruchs- und Klageverfahren vor den Verwaltungsgerichten.
Vor diesem Hintergrund hoffen alle auf eine zügige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, um die uneinheitliche Rechtsanwendung zu beenden und den Rechtsfrieden wieder herzustellen. Bei der Auswahl der Verfahren und Festlegung von Verfahrensschritten nimmt das Bundesverfassungsgericht erfahrungsgemäß ein weites Ermessen für sich in Anspruch. Prognosen über den Zeitraum bis zur gerichtlichen Entscheidung wären daher im Moment eher Spekulation. In der Sache selbst erwarten wir, dass der Berliner Mietendeckel verfassungsrechtlich keinen dauerhaften Bestand haben wird.
Seit nun bald eineinhalb Jahren setzen sich unsere Experten im Verfassungs- und Mietpreisrecht mit dem Mietendeckel auseinander, haben die ersten und zahlreiche weitere Fachartikel zur Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels veröffentlicht und als Sachverständige an parlamentarischen Anhörungen und Expertendiskussionen teilgenommen. Seit vielen Monaten begleiten wir Mandanten zu den verfassungs- und compliancerechtlichen Fragen des Mietendeckels. Mit dieser Expertise stehen wir Ihnen auch weiterhin gerne zur Verfügung.