Der Bundesrat hat am 25.11.2022 endgültig den Weg frei gemacht für das am 10.11.2022 vom Bundestag beschlossene Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Ab dem 1.1.2023 werden Vermieter an den Kosten für die Emissionszertifikate für Brennstoffe (sog. CO2-Kosten) beteiligt. Vermieter können diese CO2-Kosten dann nicht mehr vollständig auf die Mieter umlegen oder müssen den Mietern CO2-Kosten erstatten. Ausgenommen sind nur Immobilien, die energetisch besonders hochwertig sind oder bei denen eine energetische Sanierung aufgrund gesetzlicher Vorgaben ausgeschlossen ist. Alle Vermieter müssen aber beginnend mit dem Abrechnungszeitraum 2023 geänderte Vorgaben bei der Heizkostenabrechnung beachten.
Hintergrund
Deutschland hat zum 1.1.2021 einen nationalen Emissionsrechtehandel für Brennstoffe eingeführt, der insbesondere auch den Gebäudewärmebereich erfasst. Brennstofflieferanten müssen seitdem für jede Tonne CO2-Äquivalent, die bei der Verbrennung der Brennstoffe ausgestoßen würde, ein Emissionszertifikat erwerben. Die Kosten für die Emissionszertifikate werden in der Regel durch die Lieferkette weitergereicht.
Für die Jahre 2021 bis 2025 wurden jährlich steigende Festpreise für die Emissionszertifikate gesetzlich festgelegt. Der Startpreis für das Jahr 2021 betrug 25 Euro pro Tonne. Nach der aktuellen Rechtslage soll der Preis bis 2025 auf 45 Euro steigen und sich damit fast verdoppeln. Ab 2026 sollen die Emissionszertifikate dann versteigert werden.
Bislang konnten Vermieter die CO2-Kosten in der Regel vollständig als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Für die Vermieter waren die CO2-Kosten somit ein durchlaufender Posten. Das CO2KostAufG beschränkt die Umlagemöglichkeit und teilt die Kosten künftig anteilig zwischen dem Mieter und dem Vermieter auf. Der Gesetzgeber will damit einen Anreiz dafür setzen, dass Vermieter energetische Sanierungen durchführen. Gleichzeitig sollen Mieter durch ihre Kostenbeteiligung zu einem sparsamen Wärmeverbrauch angehalten werden.
Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden
Das Gesetz unterscheidet bei der Bestimmung des Aufteilungsverhältnisses der CO2-Kosten zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden:
Bei Wohngebäuden gilt ab dem 1.1.2023 ein Stufenmodell, wonach der Vermieteranteil in Abhängigkeit vom Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung auf zwischen 0 Prozent bis 95 Prozent der CO2-Kosten festgelegt wird. Den Kohlendioxidausstoß hat der Vermieter grundsätzlich im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung selbst zu ermitteln und die Berechnungsgrundlagen in der Nebenkostenabrechnung für den Mieter offenzulegen. Die hierfür erforderlichen Informationen müssen die Brennstofflieferanten künftig auf ihren Rechnungen ausweisen.
Demgegenüber findet bei Nichtwohngebäuden zunächst eine hälftige Aufteilung der CO2-Kosten statt. Perspektivisch ist jedoch auch für Nichtwohngebäude die Einführung eines Stufenmodells im Jahr 2025 vorgesehen.
Versorgt ein Mieter sich selbst mit Wärme, hat er einen entsprechenden Erstattungsanspruch für CO2-Kosten gegen den Vermieter.
In Fällen, in denen gesetzliche Vorgaben – etwa aus dem Denkmalschutzrecht oder in Milieuschutzgebieten – einer energetischen Sanierung des Gebäudes oder der Wärmeversorgung entgegenstehen, reduziert sich der vom Vermieter zu tragende Anteil der CO-Kosten unter Umständen auf Null. Der Vermieter muss den Mietern die ihn zur Kürzung seines Kostenanteils berechtigenden Umstände nachweisen.
Handlungsbedarf für Vermieter
Aufgrund der gesetzlichen Neuregelungen droht Vermietern ab dem Jahr 2023 eine stetig steigende Kostenlast. Darüber hinaus sieht das Gesetz auch eine Reihe neuer Verpflichtungen für Vermieter vor. Vermieter sollten deshalb vor allem die folgenden Punkte beachten:
- Vermieter von Wohngebäuden haben den Kohlendioxidausstoß sowie den Anteil der von ihnen zu tragenden Kosten zu ermitteln.
- Ab dem Abrechnungszeitraum 2023 müssen Nebenkostenabrechnungen entsprechend der Vorgaben des CO2KostAufG angepasst werden.
- Vermieter sollten prüfen, ob ihre Immobilie von der CO2-Kostenbeteiligung ausgenommen ist, weil sie besonders geringe CO2-Emissionen aufweist oder weil eine energetische Sanierung gesetzlich nicht zulässig ist.
- Im Übrigen sollte geprüft werden, ob sich vor dem Hintergrund der künftigen Beteiligung an den CO2-Kosten eine energetische Sanierung (Dämmung des Gebäudes oder Dekarbonisierung der Wärmeversorgung) wirtschaftlich rechnet.
- Bei diesen Prüfungen sind die aktuellen und geplanten künftigen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sowie potenzielle Fördermöglichkeiten zu berücksichtigen. Darüber hinaus dürften ggf. bestehende Genehmigungsvorbehalte für energetische Sanierungen sowie mietpreisrechtliche Beschränkungen der Umlagefähigkeit von Sanierungskosten eine Rolle bei der Entscheidungsfindung spielen.