Letzte Woche gelangte der Entwurf eines Eckpunktepapiers der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für ein Landesgesetz zur Einführung eines „Berliner Mietendeckels“ an die Öffentlichkeit. Der vollständige Gesetzesentwurf soll Ende August vorliegen und nach Zustimmung des Senats im Oktober ins Gesetzgebungsverfahren gehen. Das Inkrafttreten des Gesetzes ist für Januar 2020 geplant.

Die im Eckpunktepapier unterbreiteten Vorschläge entsprechen in weiten Teilen Konzepten, die bereits in den vergangenen Monaten öffentlich diskutiert wurden. Danach soll der Mietendeckel in ganz Berlin Anwendung finden. Im Einzelnen:

• Es ist ein „Mietenmoratorium“ geplant, wonach die Mieten für sämtliche Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren werden. Ein Inflationsausgleich ist ausdrücklich nicht vorgesehen.

• Der Mietendeckel soll sowohl in laufenden Mietverhältnissen als auch bei der Wiedervermietung greifen. Ausgenommen sind nur Neubauten, sozial geförderte Wohnungen und wirtschaftliche Härtefälle.

• Auch Modernisierungsumlagen, die eine Mietsteigerung von mehr als 0,50 Euro pro Quadratmeter bewirken würden, sollen künftig einer Genehmigung bedürfen.

• Es sollen Mietpreiskontrollbehörden geschaffen werden, die Vermietern eine zu hohe Miete untersagen und die Miete auf Antrag des Mieters auf die zulässige Höhe absenken können. Verstöße gegen den Mietendeckel sollen mit Geldbußen geahndet werden.

Diese Regelungsvorschläge verstoßen nach unserer Auffassung in wesentlichen Punkten gegen das Grundgesetz. Wir haben die verfassungsrechtlichen Bedenken in einem Kurzgutachten für den BFW-Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Berlin/Brandenburg e.V. näher behandelt. Auf dieser Grundlage hat der BFW in der vergangenen Woche seine kritische Stellungnahme veröffentlicht. Der „Berliner Mietendeckel“ ist demnach verfassungswidrig – jedenfalls für die privaten, nicht-öffentlich subventionierten Wohnungsbestände:

• Dem Land Berlin fehlt bereits die erforderliche Gesetzgebungskompetenz. Denn der Bund hat mit dem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelten Mietpreisrecht seine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für das Bürgerliche Recht abschließend ausgeübt. Dass der Bund diesen Bereich auch weiterhin selbst regeln will, zeigt nicht zuletzt der jüngst im Mai vom Bundesjustizministerium vorgelegte Gesetzesentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse.

• Das Bundes-Mietpreisrecht und der „Berliner Mietendeckel“ regeln ein und denselben Lebenssachverhalt: das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Wenn man dem Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz für diesen identischen Lebenssachverhalt zubilligen wollte, würde das Mietpreisrecht des Bundes konterkariert. Das Konzept der konkurrierenden Gesetzgebung würde damit ad absurdum geführt. Dass der „Berliner Mietendeckel“ nach dem Eckpunktepapier öffentlich-rechtlich ausgestaltet werden soll, ändert daran nichts.

• Darüber hinaus verletzt der Mietendeckel unseres Erachtens auch die Eigentumsgarantie. Da nicht einmal Inflationsausgleich gewährt werden soll, dürfte der Mietendeckel gegen das von der Eigentumsgarantie erfasste Verbot der Verlustverursachung verstoßen.

• Auch sonst stellt das Einfrieren der Mieten eine unverhältnismäßige Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerrechte dar. Denn dem Landesgesetzgeber stehen eine Fülle von alternativen, weniger in das Eigentumsrecht eingreifender Instrumente zur Verfügung, um den Neubau bezahlbarer Wohnungen zu beschleunigen und einkommensschwachen Mietergruppen durch gezielte Förderungen unter die Arme zu greifen. Diese Handlungsoptionen müssen zuerst ausgeschöpft werden.

Eine detaillierte Analyse wird erst möglich sein, wenn der Gesetzesentwurf Ende August vorliegt. Danach folgt die Anhörung von Verbänden. Die parlamentarische Beratung soll im vierten Quartal 2019 stattfinden. Wir werden Sie über die weitere Entwicklung im Gesetzgebungsverfahren und in der politischen Diskussion auf dem Laufenden halten. Bitte sprechen Sie uns jederzeit an, wenn Sie hierzu Fragen haben oder mehr zu diesem Thema erfahren möchten.